Nous allons nous intéresser, dans cet article, au marché de l’investissement immobilier et plus particulièrement au crowdfunding qui se décompose en deux grandes branches distinctes et qui vise à révolutionner l’investissement dans la pierre en démocratisant son accès.
L’investissement immobilier et son accessibilité
L’investissement immobilier a toujours été le placement préféré des Français et pour cause, il allie sécurité et rentabilité. Mais voilà, malgré des taux d’emprunt remarquablement bas, l’investissement dans la pierre n’est accessible qu’à une minorité de Français, car les freins et les obstacles sont de taille :
- Manque de connaissances
- Capacité financière insuffisante
- Placement trop chronophage
Le crowdfunding ouvre les portes de l’investissement
Le crowdfunding immobilier se décompose en deux branches, correspondant aux motivations personnelles de l’investisseur :
L’attrait de réaliser une bonne opération en faisant fluctuer un capital prêté à un promoteur (court terme).
Le souhait d’investir durablement dans l’immobilier et de se construire un patrimoine (long terme).
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Le prêt à un promoteur (court terme)
Cette première branche du crowdfunding immobilier consiste à se mettre dans la peau d’un banquier en prêtant contre des intérêts un capital à un promoteur immobilier.
Lorsqu’un promoteur souhaite construire un programme, son montage consiste à apporter un pourcentage du montant total de l’opération en fonds propres et le reste en s’appuyant sur un partenaire bancaire. Ce partenaire sera donc en parti remplacé par les investisseurs de la plateforme de crowdfunding.
C’est une fois la commercialisation terminée, que les investisseurs retrouveront leur capital rémunéré. Il faut tout de même être conscient que des retards de livraison peuvent entrainer une baisse du taux d’intérêt attribué aux investisseurs. Parmi les plateformes qui sont présentes sur ce créneau nous retrouvons Lymo, Wiseed...
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L’immobilier locatif (long terme)
Ce modèle est en revanche totalement différent puisqu’il nécessite une vision plus patrimoniale que le premier.
Le but ici est d’acheter un bien immobilier à plusieurs pour se partager les loyers. La plate-forme s’occupe de tout ! De la sélection du bien à la gestion locative, les investisseurs peuvent se contenter de suivre leurs investissements en ligne sur leur ordinateur ou leur smartphone.
En cas de revente, un investisseur devra proposer en priorité ses parts à ses associés avant de pouvoir les proposer à ses amis ou à sa famille. Si les parts de l’investisseur ne trouvent pas preneur, la plateforme pourra se porter acquéreur et racheter les parts de l’investisseur.
Cependant, seule la plateforme Dividom, qui occupe la 1ère place parmi les plateformes présentes sur ce marché, propose ce type de rachat.
Du côté de la législation
Il existe plusieurs statuts qui visent à encadrer l’activité du financement participatif dédié à l’immobilier. Ces statuts ont pour but de réglementer le crowdfunding et ses spécificités.
Pour les plateformes en equity :
- Statut de CIP (conseiller en investissement participatif)
Ce statut concerne le crowdfunding sous forme de titres de capital, et de titres de créance définis par décret. Le montant total d’un projet ne peut excéder 1 000 000 d’euros et les investissements sont réalisés via des parts de SA, SAS et SCCV.
- Statut PSI (prestataires de services d’investissement)
Ce statut nécessite l’approbation de l’autorité des marchés financiers (AMF) et est délivré par l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Le montant d’un projet peut dépasser 1 000 000 euros et les investissements sont également proposés via des parts de SAS, SA et SCCV.
Pour les plateformes de prêt :
- Statut IFP (intermédiaire en financement participatif)
Ce statut concerne les plateformes proposant le financement de projets sous forme de prêts, qu’ils soient avec ou sans intérêts.
La loi Hoguet :
La loi Hoguet encadre l’achat et la vente d’actions de sociétés immobilières. Les plateformes proposant un marché secondaire sont directement concernées.
En revanche, le champ d’action de la loi reste limité pour les plateformes puisque la loi régule les cessions de parts de SCI à condition que les SCI détiennent au moment de la transaction le bien immobilier. Or dans le modèle proposé par les plateformes, au moment de la souscription la société civile immobilière (SCI) n’est pas encore propriétaire du bien immobilier et donc elle ne possède pas d’actif immobilier à cet instant précis.
Pour plus d’informations sur l’encadrement du crowdfunding immobilier vous pouvez vous rendre sur le site de l’Association Française du Crowdfunding Immobilier.